«Будет коллапс»: плюсы и минусы отмены льготной ипотеки на новостройки

«Будет коллапс»: плюсы и минусы отмены льготной ипотеки на новостройки

Плюсы возможной отмены программы — снижение цен на новостройки и повышение привлекательности «вторички» и ИЖС. Минусы — падение спроса, заморозка проектов, банкротства и замедление роста экономики

Фото: Владимир Гердо/ТАСС
Последние две недели не утихают разговоры по поводу дальнейшей судьбы льготной ипотеки на новостройки. Программа завершает свое действие 31 декабря. Будет ли она продлена — пока неизвестно. Сейчас в Минфине и ЦБ изучают возможные последствия отмены программы для рынка недвижимости. Сами банкиры и девелоперы надеются на продление льготной ипотеки.

Вместе с экспертами выяснили, какие плюсы и минусы ждут покупателей новостроек и рынок в целом в случае завершения программы в 2022 году.

В чем плюсы возможной отмены
1. Перегретые цены вернутся к реальным значениям
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», один из основных плюсов возможной отмены программы — это снижение цен на новостройки и возвращение их к реальным рыночным значениям. В отсутствии льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на жилье, которые сегодня находятся на аномально высоком уровне, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По оценкам IRN.RU, за 2020-2021 годы, на фоне низких ставок по кредитам и депозитам, стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в 1,5-2 раза. «Но доходы населения за этот период вообще не росли. Существующие сегодня цены давно оторвались от платежеспособного спроса и никогда не будут восприняты рынком без «субсидируемого допинга». Поэтому, чтобы сохранить продажи после отмены льготной ипотеки, застройщикам придется пойти навстречу покупателям и начать опускать цены», — сказал Олег Репченко.
Похожую точку зрения озвучила директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, в случае отмены льготной ипотеки спрос на новостройки снизится, что заставит застройщиков массово предлагать скидки. «Недвижимость станет более доступной для населения, что выглядит позитивно на фоне крайне низкой доступности жилья для среднестатистического россиянина», — сказала Ирина Носова. Уже сейчас на фоне снижения спроса происходит рост предложения скидок и их размера — до 20-30%. «То есть даже прекращение действия льготных программ уже не имеет того же эффекта, как в 2020-2021 гг. — население больше не стремится успеть в последний вагон уходящего поезда», — добавила директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА.

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов в качестве возможного плюса отмены программы также называет снижение цен на жилье. Однако повсеместного обвала цен он не прогнозирует. «Сокращение объемов нового строительства многоэтажных домов уже намечается и это предохранит рынок от затоваривания из-за снижения платежеспособности покупателей», — пояснил эксперт.

2. Увеличение спроса на «вторичке» и частные дома
В случае отмены программы на новостройки может вырасти привлекательность вторичного жилья, где нет льготной ипотеки. «Привлечение клиентов формально низкой ставкой прекратится. Кроме того, продавцы вторички уже идут на снижение цены в связи со падением платежеспособного спроса», — пояснила Ирина Носова.

Переток спроса с первичного рынка на вторичный уже происходит сейчас, несмотря на действие льготной ипотеки на новостройки, добавил Олег Репченко. «Ценник на «вторичке» доступнее, продавцы охотнее идут на торг. А спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в размер ставки по кредиту на его покупку», — считает эксперт. «На вторичном рынке цена ползет вниз уже с мая, помимо этого величина торга составляет в среднем еще 10-15%. На первичном рынке тенденция к снижению цен появилась лишь в последний месяц. Как результат — число сделок на вторичном рынке в Москве растет (+11% в октябре по отношению к сентябрю), а продажи новостроек падают (-40% за месяц)», — отметил он.

В случае отмены льготной ипотеки на новостройки может повыситься интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), допустил Александр Цыганов. «Особо отметим шанс для кредитной поддержки ИЖС и деревянного домостроения в небольших городах и пригородах. Спрос на такие меры поддержки со стороны населения есть, а сейчас может появиться и возможность создания комфортных условий жизни не только в «человейниках», — сказал эксперт.

Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова плюсов отмены не видит, кроме одного — если «в обмен» на отмену льготной ипотеки с господдержкой ЦБ разрешит девелоперам субсидировать собственные программы под разумные 5-6% годовых без удорожания лота. «Это не только позволит сохранить большую часть спроса, но и создаст здоровые условия для конкуренции», — считает она.